美地解读 | 美国地产投资的策略，究竟有哪些？

美国的地产投资分类方法有许多，其中一种便是根据风险-收益权衡（Risk-return Trade-off）的水平来划分投资策略，我们今天就来讲一讲，按照这一划分理念，在地产投资中出现的不同投资策略。

风险-收益权衡是理性理解投资的基石

Investors are compensated by the risk level that they are bearing.

地产投资，与资本市场上的其他类型资产的投资都有一个共同之处，那就是，投资者投资行为所最终获得的回报，往往与他们在投资期间所承担的风险相一致。

也因此，风险低的投资，绝对不会提供极高的收益率，而收益率低的投资，也不会带来更高的风险。

当然，以上这一个投资的基础观念，也必须建立在投资产品的管理或销售方，诚实守信，信息透明的基础上，才成立。而在风险-收益权衡水平越高的情况下，投资的不确定也会越高，这在金融范畴内有一个专业的词汇 – 风险敞口（Risk Exposure），不确定性越高，风险敞口也越大。

不同地产投资策略的风险-收益权衡也不同

根据风险-收益权衡的水平，地产投资策略主要分为以下四种：

核心型投资策略，往往指长期持有价格稳定、现金流稳定的不动产的策略。

投资者购置不动产后，通过稳定的现金流来获得持续的收益。

这类投资的底层不动产，主要集中于大都市核心区域，比如说纽约、洛杉矶等城市的繁华地段。地产的类型，往往是办公楼、零售空间、购物中心等商业地产，或是租赁公寓、学生公寓等阻力类住宅不动产。而这些物业的租户，通常为信誉良好的长期租赁者。

核心型投资策略的风险较低，看中的是资产持续稳定创造现金流的能力，而不是从购入至处置这段时间内资产的增值（Appreciation）能力。

核心型策略的特点是低风险与低回报。

核心增益型投资策略与核心型类似，但由于地理位置没那么受欢迎（位于小城市或者大都市的周边市场），租户的租期更短或者不稳定，而者不动产的状态可能稍差，需要翻新。因此造成了相对核心型更多的风险，因此投资回报也比核心型投资掠高一些，当然，投资的一部分资本，会被用在改善或使资产升值上。

在欧美比较成熟的地产市场中，由于商业地产（Commercial Real Estate，简称CRE）市场发展较为完善，因此核心型和核心增益型的投资机会相比中国要多很多。

核心增益型策略的特点是风险适中且回报适中。

增值型投资策略的投资者，一般会在价格较低时购入不动产，通过翻新大楼、改变市场营销、租赁策略等方式，使资产增值，再持有中长期的时间之后，以较高的价格卖出不动产获得资本利得（Capital Gains），或继续持有不动产，来获得资本回报率（Cap Rate）较高的现金流。

与核心型和核心增益型投资策略不同的是，增值型策略所需要投入的不动产翻新、资产升值前期准备的资本，占总资本投入中的比率较高，出租或售卖都需要等到相关建筑工程完成之后，才能正式开始。

因此增值型策略的投资者，也往往会利用较高的杠杆，来帮助他们度过前期翻新与进行资产增值准备工作的那段时间。

一般增值型策略所投资的整个地产项目，贷款对价值比（Loan to Value）会在40%-70%之间，而项目的内部收益率（IRR）会要求在10%以上。

无论在大都市的核心区域，还是二三线城市的中小型市场中，都会有增值型不动产投资的机会，只是通常来说，大都会核心区域的投资风险与资本回报率较低，而中小型市场的投资风险与资本回报率相对较高。

核心型策略的特点是中高风险与中高回报，投资需要对当前物业进行翻新或修缮，通过资产增值，带来额外的回报。

机会型投资策略，一般指从土地收购开始的全新地产项目开发，或者是需要大规模改造当前物业的地产项目，无论最终物业是商业地产，还是住宅地产。

相比之前提到的三种策略，机会型策略的投资风险最大，因为在购入不动产后，无法创造现金流的时间更长，整个开发过程中所需要的资本，也更容易超出预算。

无论在美国的哪一个地产市场中，新建或大规模改建的地产项目，对投资者以及项目开发方，都是巨大的挑战。不仅需要投资者有雄厚的资金实力，也需要开发方具备开发经验、地域熟识，以及严谨的成本控制与项目管理能力。

事实上，与风险-收益权衡所在的水平相似，机会型投资策略的特点，是风险高回报也高，同时投资的不确定性或是风险敞口也大。机会性策略最终结果的可能性，涵盖亏损到超高收益这一巨大的范畴。